مصر: تعديلات قانون الإيجار القديم «كرة لهب ألقيت في حجر مجلس النواب» وتنذر بكارثة مجتمعية

اشتعل الخلاف مجدداً بين ملاك ومستأجري العقارات القديمة داخل مصر في شأن تحرير العقود خلال خمسة أعوام والقيمة الإيجارية للفترة الانتقالية، إثر التحركات البرلمانية أخيراً لمناقشة تعديلات القانون المقدمة من الحكومة، قبل نهاية المهلة المحددة من المحكمة الدستورية بتعديل القانون قبل انتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي والأخير، الذي بدأ خلال أكتوبر 2024 وسط تطمينات برلمانية وحكومية بأن يخرج القانون "بصورة متوازنة وعادلة، ولا ينحاز لطرف على حساب الآخر".

خلال نوفمبر 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا المنوط بها مراقبة تطابق القوانين مع الدستور حكماً بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لعام 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن.

ما قبل التعديلات

وأوردت المحكمة في حيثياتها أن هذا الحكم جاء استناداً إلى أن تثبيت القيمة الإيجارية عند نقطة زمنية ثابتة "يشكل انتهاكاً للعدالة وحق الملكية"، إذ يتجاهل مرور الزمن وتغير الظروف الاقتصادية، داعية إلى "ضرورة إصدار تشريع يوازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر"، محددة موعد تنفيذ الحكم خلال اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب.

ونص القانون الذي صدر قبل 43 عاماً على ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون وعدم زيادتها، دون الوضع في الاعتبار الزيادات المستمرة في الأسعار والتضخم، مما أدى إلى خلل في التوازن بالعلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لمصلحة المستأجر على حساب المالك.

وأظهر آخر إحصاء للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء (جهة حكومية) لعام 2017، وجود 3 ملايين و19 ألف وحدة سكنية وغير سكنية خاضعة لقانون الإيجار القديم ومصنفة وفقاً للحضر والريف، من بينها محافظة القاهرة التي ضمت وحدها مليوناً و99 ألفاً و426 عقاراً. وقدر الإحصاء إجمال عدد الوحدات السكنية الخاضعة لقانون الإيجار القديم بنحو سبعة في المئة من إجمال عدد الوحدات السكنية، إذ يوجد نحو 42 مليون وحدة سكنية ما بين تمليك وإيجار قديم وإيجار جديد، ووصل إجمال عدد وحدات الإيجار القديم في الحضر مليونين و792 ألف عقار، وفي الريف 227 ألفاً و438 عقاراً.

فيما أعلن رئيس الجهاز اللواء خيرت بركات ضمن تصريحات صحافية أن 36 في المئة من وحدات الإيجار القديم بقيمة إيجارية أقل من 50 جنيهاً (0.99 دولار)، بواقع أكثر من 500 ألف وحدة، مشيراً إلى أن هناك وحدات سكنية بنظام الإيجار القديم تدفع نحو 175 قرشاً، وأن نحو 20 في المئة من الوحدات بواقع 327 ألف وحدة تدفع أجرة ما بين 50 جنيهاً (0.99 دولار) إلى 100 جنيه (1.97 دولار)، كاشفاً عن أن 1942 وحدة بنظام الإيجار القديم، بنسبة اثنين في المئة من حجم الوحدات، يدفع مستأجروها أكثر من 900 جنيه (17.77 دولار).

وخلال أولى الجلسات النقاشية داخل البرلمان أبدى نواب اعتراضاتهم على مشروع الحكومة الجديد، إذ رفض البرلماني المصري مصطفى بكري القانون المقدم لأنه "يتعامل مع الأزمة بعين واحدة، ويهدد استقرار ملايين الأسر المستأجرة، وكأن كرة لهب ألقيت في حجر مجلس النواب"، على حد قوله وفق وسائل إعلام محلية.

واتفق معه رئيس لجنة الإدارة المحلية أحمد السجيني، مشيراً إلى أن تحرير العقود بعد خمسة أعوام "سيؤدي إلى طرد السكان من منازلهم"، ودعم تلك التخوفات أعضاء غالبية الأحزاب في البرلمان، مطالبين بضرورة إعادة النظر في مشروع قانون الإيجار القديم، وبخاصة ما ورد في شأن الزيادات المقررة على القيمة الإيجارية، وكذلك مدة الأعوام الخمسة المحددة لتحرير العقود الإيجارية.

وفي المقابل، عقبت الحكومة بأن مشروع القانون "جاء نفاذاً لحكم المحكمة الدستورية"، وأنها "راعت التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية وصون الملكية، وركزت التعديلات على تحرير العلاقة الإيجارية، بعد انقضاء فترة انتقالية، وزيادة الأجرة القانونية"، وهناك 39 حكماً للمحكمة الدستورية تناولت قانون الإيجار، منها 26 حكماً تقضي بعدم دستورية بعض نصوصه، مما يبرز الحاجة الملحة لتشريع جديد يوازن بين الحقوق والواجبات، وفق تصريحات تلفزيونية لوزير الشؤون النيابية والقانونية محمود فوزي.

هل ظلم القانون المستأجر أم المالك؟

وفي هذا الصدد، يرى المستشار القانوني لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم الدكتور أحمد البحيري أن مشروع القانون الجديد "ظلم للمستأجر والمالك على حد سواء"، موضحاً "المدة الانتقالية في القانون الجديد المحددة بخمسة أعوام غير مقبولة، هل يعقل بعد انتظار المالك أعواماً طويلة لتعديل القيمة الإيجارية أن ينتظر خمسة أعوام أخرى حتى يجري تحرير العقود وزيادة العقود الإيجارية؟"، لافتاً إلى أن المقترح الجديد "أغفل وجود نحو 250 ألف منزل آيل السقوط فوق رؤوس أصحابها وصادر قرارات بإزالتها فوراً"، مطالباً بـ"ضرورة إصدار إقرار ذمة مالية للتفرقة بين المستأجر الفقير والغني حتى يجري مراعاة الأبعاد الاجتماعية".

ويقترح البحيري، خفض الفترة الانتقالية من خمسة إلى ثلاثة أعوام، وإخلاء العقارات الآيلة للسقوط خلال ستة أشهر حفاظاً على أرواح المواطنين، وضم التجاري الطبيعي إلى التجاري الاعتباري، ويجري تحريره خلال مارس 2027، وإثبات التمييز في السكن بين الشخص المقتدر وغير المقتدر.

ووفق البحيري فإن هناك وزراء وشخصيات عامة ومشاهير ما زالوا يملكون شقق إيجار قديم حتى الآن ويدفعون مبالغ زهيدة، وعليه يعتقد المستشار القانوني لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم أنه إذا كان الشخص مقتدراً يجري إمهاله عاماً واحداً لزيادة القيمة الإيجارية، أما لو كان غير مقتدر فيُطرح أمران أمامه، إما البقاء في شقته وسداد فارق الإيجار من صندوق الدعم، أو توفير سكن بديل له ضمن الإسكان الاجتماعي، مع ضرورة إخلاء الشقق المغلقة فوراً.

وكان الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي طالب خلال مؤتمر "حكاية وطن" مطلع أكتوبر 2023 بضرورة وجود "قانون قوي وحاسم وسريع" لمعالجة مشكلة العقارات المطبق عليها قانون "الإيجار القديم"، مع تقدير عدد الوحدات المغلقة بسبب القانون بمليوني وحدة تقدر قيمتها بتريليون جنيه.

وفي رأي رئيس اتحاد مستأجري العقارات القديمة شريف الجعار فإن هناك ظلماً كبيراً يقع على المستأجرين من جراء مشروع القانون الحالي، مشيراً إلى أن المادة الانتقالية في حال إقرارها بوضعها الحالي "ستفتح الباب لطرد المستأجرين". ونوه إلى أنه تقدم بمذكرة تكميلية إلى مجلس النواب لتوضيح وجهة نظر المستأجرين في شأن التعديلات المطروحة، قائلاً "المستأجرون مجموعة من البشر لهم حقوق ومراكز قانونية ومكتسبات دستورية اكتسبوها بقوة القانون والدستور".

وكان أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر صدر عام 1920، وقضى بعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة، وخلال عام 1941 صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آنذاك، وبعد ثورة عام 1952 صدر عدد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار، وفي عام 1981 صدر قانون جديد ينظم العلاقة بين الطرفين، إذ حدد قيمة الإيجار بسبعة في المئة من قيمة الأرض، وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تراوح ما بين خمسة في المئة و30 في المئة.

ويشير الجعار، إلى أن حكم المحكمة الدستورية أقر بأن العقود الإيجارية تنطوي على الامتداد القانوني لورثة المستأجر الأول وتحرر العلاقة بعد الجيل الأول لمرة واحدة، مطالباً المسؤولين بتطبيق الحكم في هذا الشأن أو ترك الأمر للتقاضي بين المالك والمستأجر، واصفاً ما يحدث بـ"اعتداء على حقوق فئة كبيرة ويهدف لتكدير السلم الاجتماعي"، لافتاً إلى أن هناك بلداناً أخرى مثل أميركا وإسبانيا وألمانيا والأردن ما زالت تطبق الإيجار القديم.

5 سنوات لا تكفي

في المقابل، يصف رئيس رابطة ائتلاف ملاك العقارات القديمة مصطفى عبدالرحمن تعديلات الحكومة على قانون الإيجار القديم بـ"المخيبة للآمال"، متسائلاً "المستأجر حصل على فترة سماح لمدة 80 عاماً، فلماذا تمنحه الحكومة خمسة أعوام أخرى لتعديل القيمة الإيجارية؟"، منوهاً بأن أعداد المستأجرين تصل إلى مليوني مستأجر، بما يعني أنهم يمثلون اثنين في المئة فقط من الشعب المصري.

وطالب عبدالرحمن، بضرورة تنفيذ ما يسمى "وثيقة الملاك" التي سبق وجرى تقديمها للجهات المتخصصة، التي تهدف لزيادة القيمة الإيجارية لتصل إلى ألفي جنيه (39.49 دولار) داخل المناطق الشعبية، و4 آلاف جنيه (78.97 دولار) للمناطق المتوسطة، و8 آلاف جنيه (157.95 دولار) للمناطق الراقية، علاوة على تحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، وإخلاء المؤجر للوحدة بعد انتهاء الفترة الانتقالية حال عدم التراضي على غير ذلك.

ويرى عبدالرحمن أن تعديلات الحكومة على قانون الإيجار القديم غير عادلة في شأن "التجاري" غير السكني، منوهاً بأن القانون الجديد أقر بزيادتها خمسة أمثال وهو أمر "غير منطقي"، نظراً إلى أن هناك محالاً تدفع 3.5 جنيه (0.07 دولار) شهرياً، وإذا افترضنا مضاعفة القيمة وفقاً للقانون الجديد فسيحصل المالك على 20 جنيهاً (0.39 دولار) على أقصى تقدير، متسائلاً "كيف يدعم مالك فقير تاجراً غنياً يربح يومياً أموالاً طائلة؟".

ونصت المادة (3) من مشروع القانون الجديد أنه "اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية"، وأقرت المادة (4) "أن تزداد سنوياً بصفة دورية آخر قيمة إيجارية قانونية مستحقة وفق أحكام هذا القانون بنسبة 15 في المئة".

"ما الجريمة التي ارتكبها المستأجر لمعاقبته بإنهاء العلاقة الإيجارية؟"، تساؤل طرحه عضو لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب عاطف مغاوري، موضحاً أن المادة (5) من مشروع القانون الجديد المطروح للنقاش حالياً تقر بإنهاء العلاقة الإيجارية بعد خمسة أعوام، وهو ما يفتح الباب أمام طرد المستأجرين.

وأقرت المادة (5) من مشروع القانون الجديد أنه "تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتهاء مدة خمسة أعوام من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك".

ويضيف مغاوري أن مشروع قانون الإيجار القديم ينحاز إلى طرف على حساب الآخر، ولا يراعي الفترات التعاقدية والقيم الإيجارية التي تنتسب إلى فترات خلال الأربعينيات والخمسينيات والستينيات الماضية، قبل صدور القانون (4) لسنة 96، وهناك عقود إيجارية جرى تحريرها قبل صدور هذا القانون، متسائلاً "ما مصير تلك العقود؟".

ويشير مغاوري إلى أن مشروع القانون الحالي أشار في المادة (2) إلى زيادة القيمة الإيجارية إلى 20 ضعفاً، على رغم أن هناك عدداً من المستأجرين دفعوا مبالغ مالية أثناء تحرير العقود، وكانت تمثل آنذاك قيمة بناء الوحدة أو أكثر، لكن القانون الجديد لم يراع هذا الأمر حتى الآن، وساوى بين الفترات الزمنية للتعاقد والمناطق من حيث الوضع الاجتماعي، على رغم أن القانون المطبق حالياً يمنح المستأجر امتداداً للعقد وثباتاً للقيمة الإيجارية، والعقد يمثل شريعة المتعاقدين.

ووفق المادة (2) من مشروع القانون الجديد أنه "اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، على أن لا تقل القيمة الإيجارية القانونية المستحقة شهرياً بعد الزيادة عن مبلغ ألف جنيه (19.74 دولار) للوحدات الكائنة في المدن والأحياء، وعن مبلغ خمسمئة جنيه (9.87 دولار) للوحدات الكائنة في القرى التي تسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لعام 1977 و136 لعام 1981 المشار إليهما".

ويؤيد عضو لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية، تحريك القيمة الإيجارية لكن بشرائح حسب فترات زمنية أو بالقيمة الإيجارية، بتطبيق قاعدة التناسق العكسي في مسألة القيمة الإيجارية، بأنه كلما تنخفض القيمة الإيجارية تزداد النسب المضاعفة، علاوة على عدم القفز على حكم المحكمة الدستورية الصادر خلال عام 2002 بأن يسمح بامتداد العلاقة الإيجارية لجيل واحد بعد المستأجر الأصلي.

ويشير مغاوري إلى أنه وجه تساؤلات إلى ممثلي الحكومة أثناء انعقاد جلسات اللجنة المشتركة لمناقشة تعديلات القانون، في شأن ما إذا كانت هناك أراض متوافرة داخل المحافظات لتوفير البديل للمواطنين وأجابت بالنفي، مردفاً "السكن حق لكل مواطن وفقاً للدستور وهو سلعة غير عادية لا تخضع لقوانين العرض والطلب، ولا يعقل أن يُنقل المواطنون من مناطق مأهولة بالسكان إلى مناطق صحراوية تفتقر للخدمات.

وألزمت المادة (78) من الدستور بأن "تكفل الدولة للمواطنين الحق في المسكن الملائم والآمن والصحي، بما يحفظ الكرامة الإنسانية ويحقق العدالة الاجتماعية، وتلتزم الدولة بوضع خطة وطنية للإسكان تراعى الخصوصية البيئية".

مرونة في إجراء التعديلات

من جهته، يعقب رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب الدكتور محمد عطية الفيومي بأن البرلمان لديه مرونة في إجراء أية تعديلات على مشروع القانون المطروح للنقاش في شأن الإيجار القديم، ويسعى إلى إصدار قانون متوازن يضمن مصلحة جميع الأطراف سواء المستأجرين أو الملاك دون أن يتضرر أحد، منوهاً بأنه يُستمع إلى كل الآراء والتخوفات، ولم يُتوصل إلى تصور نهائي حتى اللحظة الراهنة، مؤكداً أن الحكومة أعلنت بصورة واضحة أنها منفتحة على إجراء أية تعديلات يراها البرلمان.

وكان رئيس الوزراء المصري الدكتور مصطفى مدبولي أعلن خلال أبريل (نيسان) الماضي أن الحكومة تدرك "أن هناك بعض المستأجرين يعانون ظروفاً مادية غير قادرة لتواكب السوق الحرة، والقانون سيراعي هذا التوازن، وسيخضع لنقاش في البرلمان ومنفتحون بالكامل على أي نوع من التعديلات لطمأنة الطرفين، وكل ما نبغيه هو الوصول إلى إطار متوازن يراعي مصلحة الطرفين".

ويضيف الفيومي، "مشروع القانون الجديد يتضمن ثماني مواد، وحينما يُعترض على ثلاث مواد من بين بنوده، فهذا يشير إلى وجود مشكلة في القانون برمته تستوجب التدخل لإجراء تعديلات لحل مشكلة مزمنة منذ أعوام عديدة"، مردفاً "لن يترك أحد شقته إلا إذا دُبر له مسكن مناسب".

وفي رأي رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، فإن البرلمان يسعى إلى إنجاز القانون الجديد قبل نهاية دور الانعقاد التشريعي الحالي وفق المهلة التي حددها حكم المحكمة الدستورية العليا، وهو أمر نافذ، قائلاً "لو لم يُصدر القانون الجديد ستكون هناك مشكلة للجميع وسيرفع كل المستأجرين والملاك دعاوى قضائية لرفع القيمة الإيجارية بما يتلاءم مع القيمة السوقية، وسنكون أمام أزمة حقيقية"، مشيراً إلى أن هناك رغبة ملحة لرفع القيمة الإيجارية طبقاً لحكم المحكمة، بحيث تكون تلك القيمة "معقولة" بالنسبة إلى المستأجر، ولا تكون مجحفة للمالك.

وكان وزير الإسكان المصري المهندس شريف الشربيني أعلن خلال انعقاد اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان ولجنة الإدارة المحلية ولجنة الشؤون الدستورية والتشريعية في مجلس النواب لمناقشة القانون الجديد، أن الدولة تتعامل مع هذا الملف التاريخي بمنظور متوازن يجمع بين الإنصاف القانوني والبعد الإنساني، واضعة في اعتبارها أن آلاف الأسر تقيم في هذه الوحدات منذ عقود.

وأكد المسؤول المصري أن القانون "لا يستهدف الإخلاء أو الإقصاء، بل يهدف إلى معالجة تشريعية رشيدة لوضع قانوني طال أمده، من خلال تطبيق تدريجي يراعي واقع المستأجرين، ويعيد في الوقت ذاته الاعتبار لحقوق الملاك".